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2017/04/06   法人の方  

不動産賃貸契約における注意点


不動産賃貸契約にも、抑えておいた方が良いポイントがありますので、下記に記載致します。
個別の事案に関しましては、不動産に関する事案の経験が豊富な弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

契約の締結

不動産賃貸借契約を締結する際に問題となるものの一つとして,特約の効力があります。
実際に問題になるのは,トラブル発生後又は契約解除時が多いのですが,特約の内容は,契約締結時において十分に検討する必要があります。
不動産賃貸借契約の特約で特に問題となるのは,借主に不利と考えられる特約です。様々な裁判例において,例えば敷金の取扱い,原状回復費用など,特約として定めたとしてもその特約の効力が制限されるものが存在します。
現在使用している契約書の特約の法的効力について,トラブルになる前から確認しておく必要があります。

賃貸借契約の更新

通常の契約と同様に契約期間が満了した場合、更新するかしないか,更新するとして契約条件の見直しを行うかが問題となります。
土地賃貸借契約を更新する場合、建物の有無で大きく状況が異なります。
建物がある場合は、貸主が一定期限内に異議を述べない限り、当事者に更新に関する合意がなくとも以前と同じ契約内容で更新されます。貸主が更新しないと考えた場合でも,借主が更新を望む場合,貸主には更新をしないことに関する正当な理由がなければなりません。
建物賃貸借契約の更新も,建物ありの土地賃貸借と基本的には同様です。

賃料の更新(増額・減額)

契約の途中に一方的に賃料の増減はできません。
しかし,賃貸借契約の途中で,これまでの賃料が不相当となった場合は,賃料増減額の請求を行った上,話し合いを行います。後日,賃料が増減額となった場合は,いつの時点でその旨の請求を行っていたかが基準となりますので,この請求は内容証明郵便で行うことが必要です。
任意の交渉が困難な場合,調停を行い、訴訟という流れになります。

敷金の返還

原状回復の範囲が問題になります。民間賃貸住宅における賃貸借契約については,国土交通省が原状回復に関するガイドラインを策定していますので,これに沿った取扱いをすることになります。

 

不動産に関する契約は、契約条項が多く、複雑であり、トラブルになり易い分野でもあります。
なんとなく大丈夫だろうと思って契約をしてしまったら大変なことになったというケースは、少なくありません。もし、不安な点がございましたら、当事務所のように不動産事案の経験豊富な弁護士にご相談下さい。

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