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2017/04/06  

賃料回収


不動産オーナーの方にとって、賃貸物件から確実に賃料を回収することは重要な問題です。
不動産の賃料回収問題の特徴として、未収のまま放置すれば、未収額が確実に増加していくという点があります。たとえ1ヶ月分の滞納であっても、オーナー側から適切なアクションをとらなければ、その後滞納額が増加する可能性は高いといえます。よって、不動産の賃料回収においては、滞納初期に適切に対応し、その後の未収額を増大させないことが必要です。1ヶ月でも滞納がされてしまった場合、借主の状況にもよりますが、不動産分野に詳しい弁護士にご相談頂くことで、被害を最小限にすることができます。
賃料滞納が発生した場合、回収のための手段として、以下のようなものがあります。

1)内容証明郵便による催告

賃料不払いが発生した場合、借主に対して内容証明郵便を送付し、賃料の支払いを求めます。弁護士名を記載した内容証明郵便によって支払いを催告することで、借主側に支払いが必要であることをきちんと認識・自覚してもらうことができます。
また、内容証明郵便で未払い賃料の支払いを催告する際、未払い期間が契約書に定められた解除事由に該当しているような場合は、賃料の支払いがなければ賃貸借契約を解除する旨の解除予告付きの催告をする場合があります。そのような場合も、催告期間内に未払い賃料を支払わない場合には、当然に賃貸借契約解除の効果が発生することを内容とする停止条件付き契約解除の通知を行えば、内容証明郵便を1回送付するだけで未払い賃料の催告と契約解除通知とを行うことも可能です。

2)連帯保証人に請求する

賃貸人から賃料が支払われない場合には、連帯保証人に対して賃料を請求します。賃貸人からの回収が困難な場合には、連帯保証人に支払い義務がありますので、請求が可能です。
なお、特に滞納期間が長期化している案件によくみられますが、未払い賃料を連帯保証人に請求した際、そのような長期間の未払いを放置した責任が賃貸人にある旨の主張がなされることがあります。しかし、賃貸借契約書の条項中に連帯保証人への通知義務が定められていない限り、継続的保証における予想の範囲内の滞納賃料であれば、連帯保証人は支払い義務を免れることはできません。不動産オーナーとしては、連帯保証人からそのような主張をされないためにも、継続的保証における予想の範囲内の期間に、適切に連帯保証人に対して賃料の請求を行う必要があるでしょう。

3)公正証書や即決和解を利用する

賃貸借契約を解除しないまでも、今後賃料の滞納が繰り返される懸念がある案件においては、公正証書の作成や、即決和解を利用することを検討します。公正証書は公証人が作成する公文書であり、金銭の支払いを目的とする請求については、強制執行認諾条項を盛り込んだ公正証書を作成することで、不履行の場合の強制執行が可能となります。
しかし、公正証書では建物の明け渡しについては執行力が認められないので、将来、建物の明け渡しについての執行力も得ておきたい場合には、即決和解(訴え提起前の和解手続)を利用することを検討します。但し、この即決和解手続を利用するためには、和解条項について双方が合意する前提で、当事者双方が裁判所に出頭することが必要となります。

4(支払督促や少額訴訟、強制執行など)法的措置を講じる

滞納賃料の任意の支払が期待できない場合は、比較的簡単に未払い賃料についての強制執行を可能にする債務名義を得るための支払督促手続の利用や、60万円以下の賃料の支払いを請求する少額訴訟の提起、または通常訴訟の提起を検討します。少額訴訟は、1回の期日で審理を終えて判決することを原則とする手続ですが、同じ裁判所での利用は年間10回までに制限されています。
このような法的措置を講ずれば、相手方の財産を差し押さえる「強制執行」などの法的措置を取ることが可能となります。

4)明渡請求を行う

賃料の回収が不可能だと判断される場合には、契約を解除し、明渡請求を行います。明け渡し請求は正しい手続きに則って行うことが必要です。例えば、「賃借人が賃料を滞納した場合、賃借人の承諾を得ずに物件内に立ち入ることができ、適当な処置を講ずることができる。」などという、いわゆる自力救済条項が契約書に盛り込まれている場合であっても、このような特約は公序良俗に反するものとして無効とされます。このような自力救済条項に基づいて物件内に立ち入り、ドアに施錠した事案においては、管理会社に損害賠償が命じられました。明け渡し手続は弁護士のアドバイスに従って、慎重に進める必要があります。
弁護士に依頼をしていただくことで、借主との交渉はもちろんのこと、書類の作成や法的な手続きの代行を行ってもらうことができます。弁護士が交渉にあたることで、借主に重大さを認識してもらい、支払いに応じてもらいやすくなるということもあります。
当事務所は不動産分野に詳しく、賃料回収も多数経験しておりますので、賃料の滞納が発生した場合は、早期に当事務所へ、お気軽にご相談下さい。

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