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震災関連トピックス

2016/04/27   賃貸借関係   震災関連トピックス  

借家の修繕と費用負担

 

地震により借家が損壊した場合,修繕は誰の費用負担で行うことになるのでしょうか。

 

賃貸人は,民法上,賃貸物の使用収益に必要な修繕を行う義務を負っています(民法606条1項)。もっとも,常に賃貸人に修繕義務があるという訳ではなく,①必要な修繕であること,②修繕が可能であることの2つの要件を満たす場合に,賃貸人は修繕義務を負うとされています。

 

この点,「①必要な修繕である」か否かは,賃借人がその建物を利用することを妨げる程度の損壊があるか否かによって判断されます。ですので,建物にとっての主要な部分,すなわち柱,屋根,壁及び駆体部分が損壊した場合は,この必要性が認められることが多くなると考えられます。また,その他の部分であっても,その損壊によって賃借人の建物利用が妨げられる場合には,修繕の必要性は認められることになると考えられます。

 

また,「②修繕が可能」か否かは,物理的・技術的観点のみならず,経済的ないし取引上の観点からも判断されます。ですので,修繕に新築と変わらないような費用がかかる場合や,賃料が安く抑えられているにもかかわらず修繕に過大な費用がかかる場合には,経済的な観点から修繕が不可能であると判断されることもあります。
これらの要件を満たす場合は,賃貸人が修繕義務を負うことになるので,賃貸人の費用負担で修繕を行う必要があります。

 

なお,そもそも賃貸借契約書において,賃借人が補修費用を負担しなければならないという特約が存在する場合には,原則として賃借人が修繕費用を負担しなければなりません。但し,状況によって,この条項が,消費者の利益を一方的に害する条項であるとして消費者契約法10条により無効とされる場合もあるので注意が必要です。

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