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震災関連トピックス

2016/04/27   賃貸借関係   震災関連トピックス  

借家の損壊と賃料支払い義務

 

地震により借家が損壊した場合,それでも賃料を支払い続けなければいけないのでしょうか。

 

最高裁昭和42年6月22日判決は,借家が地震により損壊し,借家が「滅失」したと判断される場合には,賃貸借は当然に終了するとしています。ですので,借家の損壊の程度が「滅失」したといえるか否かによって,結論が異なることになります。

 

この点,建物が滅失したか否かは,①建物の損壊の程度と,②経済的観点から判断されます。「①建物の損壊の程度」とは,賃貸借の目的となっている主要な部分が消失して賃貸借の趣旨が達成されない程度に達したか否かを考慮するものです。また,「②経済的観点」とは,修復が通常の費用では不可能か否かを考慮するものです。

 

一般論としてはこのような基準によりますが,実際の裁判例においては微妙な判断になっており,建物が滅失したか否かは,ケースバイケースの判断になると思われます。

 

ちなみに,地震保険においては,「全損」の基準は,「主要構造部(土台,柱,壁,屋根等)の損害額が,時価の50%以上である損害,または消失もしくは流失した部分の床面積が,その建物の延床面積の70%以上である損害」か否かで判断されます。ですので,裁判における「滅失」と地震保険における「全損」とはイコールではありませんので,注意が必要です。

 

結論としては,建物が滅失した場合は,賃料を支払う義務はありませんが,その程度に至らない場合は,賃料支払い義務は存続します。もっとも,必要な修理を家主に請求することができ,家主が修理を行わない場合は,使用収益できない割合に応じて賃料の一部支払いを拒むこともできます。

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